一、实践背景介绍
“带押过户”政策是基于《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。”出台的新二手房交易政策，即“带抵押不动产转让”新模式。此前的传统模式是，抵押贷款的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家。而在新模式下，存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户，办理新的抵押，发放新的贷款。该政策的实施目的在于使交易双方在进行不动产交易前无须先解除抵押以优化交易手续，提高交易效率，促进房地产交易市场焕发新的活力，贯彻二十大对民生住房政策的新要求，切实解决房产过户难题。
为积极响应二十大关于住房新号召，探析《民法典》第406条在各地房产交易实践中的落实，来自法学院和管理学院的九位同学组成了跨学科、跨年级的社会实践团队——廌在四方实践队，本队利用暑假对“带押过户”房产交易模式进行了深入研究，比较分析各试点城市“带押过户”房产交易模式在实践中的优势与局限性。重点考察福建省厦门市、福州市、漳州市；四川省成都市；山东省青岛市；江苏省无锡市等多个地点。同时综合采用了访谈法、问卷法等调研方法，访谈银行法务工作人员，对接各地房产交易局工作人员，询问专家学者，采访普通群众尤其是有“带押过户”交易经验的买卖双方，形成调研问卷、访谈成果。创建并推广了公众号“廌在四方实践队”实时跟进报告本队实践情况，观察总结“带押过户”政策落实以来各地的发展成就，并大力推广“带押过户”房产交易模式发展新成就。
二、实践调查研究路径
1、7月1日-7月2日：厦门站
2023年7月1日-7月2日，实践队员对厦门市的“带押过户”政策落实与宣传情况进行了调查与研究。分主体走访询问了厦门市不动产登记中心、自然资源和规划局、住房公积金中心、中国建设银行、厦门国际银行、房产中介多个主体，收集各主体对该政策的了解与认识，完成了本次实践活动的首站调研。
经过后期实践总结，实践队员们总结出了厦门市“带押过户”办理模式：自然资源和规划局将与银保监局、住房局、各银行、公积金中心加强业务协同，
采取四项措施提升“带押过户”便利化服务水平：一是优化交易网签服务，引导不动产带押过户。二是延伸登记服务端口，实现贷款、登记一站式服务。三是登记金融系统直连，实现网上办、高效办。四是全流程闭环管理，确保资金安全高效。
2、7月21日：福州站
2023年7月21日，实践队员刘文昊、郝博媛和敬馨露前往福建省福州市对二手房带押过户的落实情况进行了走访调研。
根据后期实践总结，目前福州市带押过户的具体办理做法是：存在抵押的房产要上市交易并选择“带押过户”模式的，既无须垫付资金也无须先行解押，与银行沟通好后买方把房款打到特设的监管账户中，买卖双方正常办理房屋交易登记后，再将提存的房款打给卖方，卖方可在收到房款后用以还清贷款并解押。
3、8月1日：无锡站
2023年8 月1 日，实践队员胡毓灵、胡蔓娇前往了江苏无锡进行调研。
根据后期实践总结，无锡市办理“带押过户”流程可分为四步：第一步，买卖双方与银行根据网签买卖合同内容，分别签订《资金监管协议》《资金委托划付协议》；第二步，买方贷款由银行审批后先行发放至交易监管机构设立的资金监管专用账户；第三步，买卖双方及银行向登记机构提出申请，登记机构完成不动产转移、卖方原抵押变更、买方新抵押设立“三合一”登记；第四步，释放监管资金用于归还卖方贷款，注销抵押登记，银行将剩余监管资金转给卖方。
4、8月2日：成都站
2023年8 月2 日，本队成员陈斯牵牵、敬馨露同学共同对成都市成华区人民政府政务服务中心——不动产登记中心成华区登记处、中国建设银行成都第一支行——个人贷款中心、房产中介——链家等地点进行了走访调研和采访视频的录制。
实践队员发现四川省成都市二手房“带抵押过户”新流程实施后，多窗口业务转换为一个窗口就能完成一系列办理手续，大大提高了交易效率。同时，成都市规划和自然资源局将会同多方主体共同建立不动产“带抵押过户”风险防控机制，加强业务沟通和协同，建立信息实时共享通道，强化不动产登记与金融业务协同，进一步提升交易登记安全性和不动产登记办理便利性，切实发挥惠民利企政策实效，助企纾困优化营商环境。
不过，成都虽然已经有较多数量的“带押过户”交易完成，但是在地域分配上并不均衡，相关的流程在各地也未形成统一的推行方案，这反映了我国“带押过户”交易模式的普及度较低，政策的地域倾斜性较强等弱点，为了进一步推广该政策，需要更多的宣传活动以及更加完善的配套措施。“带押过户”政策需要一步一个脚印，在探索中不断完善，本实践队衷心希望该政策在优先试点城市形成比较成熟的模式后能够进一步在全国得到推广，因此将会加大力度对该政策进行宣传。
5、8月4日：青岛站
2023年8月4日，实践队员刘文昊前往青岛对二手房带押过户进行调研。
经过总结分析，本队基本掌握了山东省潍坊市实施该政策的三项具体步骤：第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。通过以上步骤，有效解决了山东省潍坊市二手房交易中卖方贷款尾款资金清偿过程的痛点难点。同时，相关配套政策和部门的建设进一步简化了办理流程，缩短办理时间，为双方节省了交易、登记时间。
二手房“带押过户”，进一步激活了房地产市场的活力，促进了住房相关产业的消费提升。
山东省潍坊市的良好落实情况为本队后期政策宣传活动打下了良好的实践经验基础，实践成员在调研过程中与工作人员的问题交流也提高了当地相关部门对该政策的宣传重视程度，有望在后期出台更加完整的政策宣传资料帮助更多群众了解“带押过户”的具体内容与办理步骤。
三、实践总结 本次实践关注到了《民法典》实施以来的最新政策影响，实践成员在已有多次相关实践经验的基础上，进一步对“带押过户”政策在各地的落实以及取得的成就进行追踪调研，观察新政策落实以来对社会的影响，深入了解了新时代新发展新成就。本实践队成员在本次实践活动中收获颇丰，通过对多个不同地点的走访调研与政策宣传，可以综合考量各地的优势与劣势，在后期的宣传中向各地提出更加优秀的实施方案，借鉴全国范围内其他地区的优秀做法。
在未来的学习过程中，我们还将继续学习和理解法律对公众生活的切实影响，做好法律的传播者！
